海外転勤準備|海外駐在になったら持ち家をどうするか?考えてみました

海外駐在
Tired young businessman working at home using lap top and looking Anxious
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こんにちは。

急な話ですが、来年から海外勤務を命じられそうです。

せっかく家を購入し、自分好みにリノベーションを行い、お気に入りの家具や小物も揃えて、やっと軌道に乗ってきたところなのに.…

「家を購入した途端に転勤を命ぜられる」というのは、どこの会社でも良く聞く話ですが、まさか自分の身に降りかかるとは思ってもいませんでした。

しかし、決まった以上は会社の命に従うのがサラリーマンの宿命です。きっちりと準備を進めなければなりません!

そこで、海外赴任にあたって持ち家をどうするのかを考えたいと思います。

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海外赴任の間の持ち家はどうするか?

海外赴任になったときに持ち家をどうしたのか、他の方のブログなどを調べたところ、取れる手法は下の3つの手段に分かれるようです。

  • 空き家として残す
  • 賃貸物件として貸し出す
  • 売却する

同じような境遇の方の事例でも、だいたいこの3つのいずれかを選択されていました。

それぞれの選択肢に対して、マンションリノベをした方にとってのメリット・デメリットを考えていきたいと思います。

空き家として残す場合

まずは空き家として残す場合です。

この場合のメリットとしては、帰国した際に、元の家にすぐに住めるということです。

家具や家電など、赴任先に持っていけない大きな物も残していくことができますし、東南アジアなどへの赴任の場合はかさばる冬物の衣料なども置いておくこともできます。

また、例えば出張などで一時帰国する場合にも、国内の拠点として使うことができます。

しかしながら、家は人が住まないと劣化が早まると言われています。換気不足によるカビなどの発生や、使用していない急排水管の硬化・ひび割れなどで、傷んでしまうケースもあるようです。

近所に親兄弟など信頼できる人がいれば、定期的な換気やチェックをお願いすることもできますが、そうでない場合は空き家管理サービスなどに頼む必要があり、費用がかかってしまいます。

また、赴任先での家賃が自己負担の場合には、持ち家のローン支払いと赴任先での家賃で、二重のコストがかかってしまうのもデメリットです。そして海外赴任の場合は日本の非居住者となりますので、住宅ローン控除を受けられないというのもあります。

賃貸物件として貸し出す場合

賃貸物件として貸し出す場合には、家賃収入を得ることができるというのが大きなメリットです。

一方で、もし帰国したタイミングで貸借人がいた場合は、退去するまで持ち家に住めないというのがデメリットです。その対策として、貸し出す期限が決まっている定期賃貸契約で貸し出すというのもありますが、赴任期間が決まっていない場合には期限の設定が難しいです。

また住宅ローンの融資先によっては、賃貸に出すことを認めていないところもあります。住宅ローンは本人が住むということを前提に他のローンよりも低い金利となっていますので、賃貸に出す場合には金利の高いアパートローンなどに借り換えが必要になるケースもあります。

そして賃貸に出しても借り手が着くのかというのも懸念点です。借り手が長い間つかない場合には、空き家と同様に管理コストがかかってしまいます。

売却する場合

3つめの選択肢は売却することです。

売却してしまえば、管理コストも、賃貸の面倒な手続きも、一切かかりません。

また赴任が長期間に渡る場合、帰国時に自身の環境が大きく変わっている可能性もあります。例えば赴任中に結婚したり、子供が大きくなったりすると、赴任前の家では手狭になることも考えられます。そういった場合には売却して、帰国後に改めて新居を探す方がいいかもしれません。

しかしながら、マンション価格は相場によって上下します。買った時以上、もしくは近い価格で売却できればいいのですが、売却価格がローンの残債より低い場合には、差額は自分で負担する必要があります。

特に、リノベーションに費用をかけ、また私のように住んでいる期間が短く、リノベ分のローン残債が多く残っている場合には、自己負担が大きくなってしまう可能性が高いです。

私の場合はどうするか

それぞれメリット・デメリットを簡単にまとめると以下となります。

手段メリットデメリット向いている人
空き家として残す帰国しても元の家に住める空き家だと家の劣化が早まる
管理コストがかかる場合がある
ローンと家賃の二重払いの場合がある
短期間の赴任予定の人
賃貸物件として貸し出す家賃収入が得られる貸借人が退去するまでは元の家に住めない
ローンの借り換えが必要になる場合がある
赴任期間が最初から明確になっている人
売却する余計なコストがかからない売却価格によってはローン残債の補填が必要既に残債が少なくなっている人
帰国後のライフプランが変わる可能性がある人

私の場合は、赴任期間が短ければ2年程度、長ければ5年以上になることが想定されます。ただしライフプランは大きく変わらないはずです。

空き家として残す、もしくは、賃貸に出すことをメインにして、赴任までの期間で考えていきたいと思います。

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